2026년 청약제도 총정리: 가점 84점 계산법과 신생아 특별공급

1. 청약 가점은 84점 만점, 항목은 셋뿐

민영주택 일반공급에서 같은 순위에 경쟁이 붙으면 가점 순으로 당첨자를 정합니다. 가점은 무주택기간(32점) + 부양가족수(35점) + 청약통장 가입기간(17점) = 84점이 만점이며, 세 항목 모두 시간과 가족 수로 결정됩니다. 즉 오늘 당장 올릴 수 있는 점수는 없습니다.

주의할 함정이 둘 있습니다. 첫째, 무주택기간은 만 30세부터 셉니다(만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터). 통장을 20대에 만들었어도 무주택기간 점수는 30세부터 쌓입니다. 둘째, 부양가족은 주민등록표에 함께 등재되어야 하고 직계존속은 3년 이상 같은 세대여야 하는 등 조건이 붙습니다. 내 점수는 청약 가점 계산기에서 개월 수만 넣어 바로 확인할 수 있습니다.

2. 2026년 6월 15일, 민영주택 신생아 특별공급 신설

가점 30점대로 수도권 인기 단지 일반공급을 뚫기는 현실적으로 어렵습니다. 그래서 가점이 낮을수록 특별공급이 본선입니다. 2026년 6월 15일부터는 민영주택에도 신생아 특별공급이 신설되어 공급량의 10%가 별도 배정됩니다.

• 대상 — 입주자모집공고일 기준 만 2세 미만 자녀가 있는 무주택세대구성원(출산·입양, 태아 포함).
• 혼인 기간 요건 없음 — 신혼부부 특별공급의 ‘혼인 7년 이내’ 제한이 적용되지 않습니다. 결혼이 늦었거나 혼인 7년이 지난 뒤 아이를 낳은 가구도 신청할 수 있습니다.
• 소득·자산 요건 — 유형과 단지에 따라 다릅니다. 공공분양은 도시근로자 월평균소득 기준으로 물량이 나뉘므로, 반드시 해당 단지 공고문을 확인하세요.

그 외 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 특별공급도 그대로 운영됩니다. 자격이 겹치면 한 유형으로만 신청할 수 있으니, 경쟁률이 낮을 유형을 고르는 것이 실질적인 전략입니다.

3. 당첨보다 어려운 건 잔금 — 스트레스 DSR 3단계

청약은 당첨이 끝이 아니라 시작입니다. 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계로 스트레스 금리가 100% 반영되기 시작했고, 같은 해 10·15 대책(10월 16일 시행)으로 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리가 1.5%p에서 3.0%p로 올랐습니다. 비수도권 주택담보대출은 한시적으로 0.75%p, 신용·기타대출은 1.5%p가 적용됩니다.

쉽게 말해 실제 금리가 4.5%라도 수도권에서는 한도를 7.5%로 계산한다는 뜻입니다. 이자를 더 내는 건 아니지만 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 여기에 담보 기준 한도인 LTV(규제지역 40~50%, 비규제 70% 수준)와, 수도권·규제지역의 총액 상한 (시가 15억원 초과 4억원, 25억원 초과 2억원)까지 함께 걸립니다. 실제 한도는 이 중 가장 낮은 값으로 정해집니다.

그래서 청약 전에 확인할 순서는 이렇습니다. ① 내 가점과 특별공급 자격 → ② 분양가 기준으로 필요한 대출액 → ③ 내 소득으로 그 대출이 나오는지. ③이 안 되면 당첨돼도 계약을 포기해야 하고, 재당첨 제한까지 걸립니다. DSR 계산기에서 연소득과 기존 대출을 넣으면 스트레스 금리를 반영한 한도를 미리 볼 수 있습니다.

4. 취득세·중도금까지 계산해두기

분양가 외에 잔금 시점에 취득세가 따라옵니다. 1주택 유상취득 기준으로 6억원 이하 1%, 6~9억원 구간은 1~3%, 9억원 초과 3%이며 여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 6억원 아파트라면 취득세·부가세목만 약 660만원입니다. 취득세 계산기로 분양가를 넣어 미리 확인해 두세요.

정리

• 청약 가점은 84점 만점 — 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 17점.
• 무주택기간은 만 30세(또는 혼인신고일)부터 시작한다는 점을 놓치기 쉽습니다.
• 2026년 6월 15일부터 민영주택 신생아 특별공급 10% 신설, 혼인 기간 요건 없음.
• 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 줄어드니, 당첨 전에 잔금 계획을 세워야 합니다.
• 최종 자격·가점·일정은 청약홈 입주자모집공고문 기준입니다.